相場を知り、この不動産がいくらで売れるのかを探る

不動産を売るときに、まず検討すべきは、「いくらで売れるのか？」でしょう。

世界に一つとして同じ不動産はありません。ゆえに一律に価格が決まっているわけではなく、「○○円なら売る」という売主と「○○円なら買う」という買主の意見が一致した時に初めて価格が確定します。

不動産の価格はおのおのの取引（trade）によって決まります。ですので、価格をデータだけではじき出すことができません。そのデータが、いかに客観的なものであってもです。

不動産会社や専門家の意見を聞くことは重要です。

でも不動産取引においてもっと重要なのは、自分の目で確かめ、自分で考えることです。価格が一律でない以上、そこには絶対の正解というものがないわけです。

これは、どんなに経験豊富な不動産に関する専門家にも「絶対の正解」を導き出すことができない、ということを意味しています。

とはいっても、不動産に関する専門家の情報、アドバイスが一番役に立ちます。それらを収集した上で、自分の目で確かめ、自分で考え、充分に自分で検討しましょう。

自分である程度、どのくらいの価格で売れるのかを知ることです。

「一物四価」という言葉があります。

これは、一つの不動産に４つの価格がつけられているということです。

４つの価格は、「実勢価格（実際の売買価格）」「公示価格（公示地価）」「路線価」「固定資産税評価額」です。

「公示価格」は、国や地方公共団体が用地を取得する価格や、国土利用計画法に基づく土地取引の判断基準にするために全国の不動産鑑定士が毎年１月１日時点の不動産価格を評価し、土地鑑定委員会が審査して決めます。

毎年３月頃に公表されます。

この公示価格がその他の地下の基準に使われることになっています。【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】

「路線価」は、相続税・贈与税・地価税などの徴収のために、全国の市勝ちの不動産価格を国税庁が路線ごとに定めたものです。

毎年１月１日時点の価格です。公示価格の８割を基準に決められることになっています。【財産評価基準書　路線価図／評価倍率表】

「固定資産税評価額」は、固定資産税などの地方税の徴収のために、全国の市町村が３年に１回、１月１日時点の不動産価格を調査するものです。総務省の管轄です。公示価格の７割を基準に決められることになっています。通常、地権者にしか知らされず公表はされていません。

他にも公的な各都道府県が毎年７月１日時点の地価を調査する「基準地価」というものもあります。国交省のページ【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】で閲覧できます。

ここまでの不動産の価格の種類を踏まえたうえで、これまで日本の地価を決めてきた「取引事例比較法」、地価評価の主流となる「収益還元法」についてみていきましょう。

「取引事例比較法」という価格の決め方は、いわゆる不動産業者といわれる人たちの「相場観」によって、価格を決めていくものです。

周辺で取引された不動産売買価格を根拠にしています。

ときには自分の都合のいいように不動産を売買することもあるため、その価格が根拠となって「相場」が作り上げられることも･･･

取引事例というものは、一般の人たちには知りにくい現状があります。そういった情報は不動産業界の中でしか回ってないからです。

インサイダー（不動産会社、建設会社、デベロッパー）が圧倒的に優位なのです。

株式トレードではご法度のインサイダー取引が不動産取引では当たり前のように行われているなか、誰が損をするかといったら「*一般の人」なのです。

※ここでの「一般の人」というのは、自分の頭で考えない人のことのいいます。

取引事例比較法と並んで「収益還元法」で導き出された収益価格を基準とする方法があります。収益物件の合理的な不動産価格の算出方法です。

土地になぜ価値があるのでしょうか？それは、そこから「お金｣が生まれるからです。

そして、土地の価値はそこから生まれる収益で決まるのです。

お金には、「現在価値」と「将来価値」がありますね。資本主義の世界では、「現在価値」は常に「将来価値」より価格が高いです。

「現在価値」を算出すために、運用利回りを決めます。この運用益が現在価値と将来価値の差になるわけですね。

• 将来価値 ＝ 現在価値 ×（１＋利回り）
• 現在価値 ＝ 将来価値 ÷（１＋利回り）

このような考え方を不動産に応用して当てはめてみましょう。複雑な計算は、なし、とします。

まず、利回りを決めます。（不動産の利回りは様々な要素によって変わります。）

現在価値 ＝ ｎ年後の価値 ÷（１＋利回り）

ｎ年後までの現在価値の合計 ＝ 収益 ÷ 利回り × {１－１／（１＋利回り）n}

不動産の還元価値 ＝ 収益 ÷ 利回り

結論を言ってしまえば、不動産の還元価値を求めるためには、１年間の収益を利回りで割ればいいだけのことです。（じゃーややこしい計算させるなよ！）

家の価値とは、土地の値段と建物の値段の合計です。土地の値段は上記の取引事例比較法によって、不動産業者同士の取引価格が基準になっています。

建物の値段は、築年数と再建築価格で決まります。時の経過とともに価値は下がっていき、木造の場合、３０年ゼロとなります。築１５年の建物は、買った時の半額ということになりますね。

建物の価値＝
（土地の卸値＋業者の仲介手数料等）＋ 再建築価格 ×（30－築年数）÷ 30

となります。

30年間ローンを払い続け、手にはいった「我が家」には価値がないことになります。

※指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。「レインズ」といわれています。

東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４つの法人が設立されていて、不動産情報の交換業務等が行われています。

毎年１０万件以上の売買が成立しています。【不動産取引情報提供サイト】

• 東日本地域の取引動向
• 中部圏の取引動向
• 近畿圏の取引動向
• 西日本地域の取引動向

不動産業統計集

不動産業統計集は、不動産流通近代化センターが不動産業の概況、開発、流通、賃貸、管理などのジャンルごとにまとめた統計集です。

全国定期借地権付住宅の供給実態調査（国土交通省）

平成５年以降の定期借地権付き住宅（マンション・一戸建て・賃貸・分譲含む）供給推移を国交省がまとめたものです。

東証住宅価格指数（試験算出）

東京証券取引所が中古マンションの価格水準の動向を表した「東証住宅価格指数」を試験的に公表してます。

土地（住宅を売る場合）

• 交通の便（駅徒歩分・バス分…）
• 近隣の状況（店舗等への距離・街並み…）
• 環境（騒音・振動・日照採光・眺望景観…）
• 供給処理施設（排水施設・ガス施設…）
• 街路状況（方位・幅員・路面状況…）
• 画地の状況（間口・形状・路地上敷地・崖地…）

マンション

• 交通の便（駅徒歩分・バス分…）
• 立地条件（店舗等への距離・周辺環境…）
• 住戸位置（所在階・方位・日照・通風…）
• 専用部分（維持管理状況・騒音振動・眺望景観…）
• 敷地（所有権か借地権かどうか）
• 建物部分（外壁の状況・エントランス・耐震性…）
• 設備・施設（セキュリティ・駐車場・コミュニティ施設…）
• 維持管理（計画修繕の実施・保守清掃・管理員…）

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