売却を依頼するなら、知っておきたい不動産会社の役割・特徴

自分の物件を、自分で買い手を見つけることが、一番いいですね。

それが原則。理にかなっています。

そうはいっても現実的には、不動産取引に当たっては、高額なお金が動き、権利関係の調整、建築制限などの法律、不動産特有の税金、などの様々な知識を必要とするためなかなか自分で全てを行うには困難な場合があるでしょう。

不動産会社は、買い手を見つけるだけでなく、不動産取引全体をサポートしてくれる役割も担うため、不動産について知識がない人にとっては、不動産会社の役割は重要なポイントです。

大原則として、信頼できる不動産会社でなければなりません。

これは、どんな取引に関してもいえることでしょうが、不動産に関しては、「特に」信頼関係が必要です。

そのため、まずは不動産会社の特徴を把握していきましょう。

町の不動産屋さん、大手不動産仲介会社、銀行グループ系列、ゼネコン系列、住宅メーカー系列、私鉄系列、フランチャイズ加盟店…と様々なタイプがあり、それぞれに特徴があります。

さらに、不動産コンサルティング、不動産投資アドバイザー、競売ビジネスなどを専門にやっている会社もあります。

また、「不動産ブローカー」として不動産を動かしている方たちもいます。

宅建業者、いわゆる免許がある会社に所属せずに、無免許で仕事している個人事業者です。

自営業でやっているタイプ、建築士事務所など不動産を扱う士業事務所などとの兼業タイプ、フルコミッションで知り合いの会社の肩書きを使って動くタイプ、企業舎弟（いわゆる暴力団がらみ）のタイプ、事件屋（競売、任売の仕事を得意とする方たち）タイプ、と不動産ブローカーもタイプはさまざま。高額物件がよくここで動いています。

特定の地域で長年営業している会社は、その地域の情報に精通していますし、各地に支店を構えているなら、そのネットワークによる情報が多いという強みがありますね。

いろいろな特徴を踏まえたうえで不動産会社を選ぶことになることとなりますが、最終的には、「相性」です。

さらにいえば、不動産会社との相性、よりも、担当者との相性のほうが重要です。

不動産の売買仲介を行うために宅地建物取引業の免許が必要です。（不動産ブローカー以外）

複数の都道府県に事務所（本支店等）を設置する場合は、国土交通大臣免許です。

ひとつの都道府県知事にのみ事務所（本支店等）を設置する場合は、都道府県知事免許です。

免許の更新回数を確認することができます。

よく見かける形式としては、免許番号の前に括弧で書かれている数字です。

例：○○県知事（５）１２３４号

免許は５年ごと（平成８年以前は３年ごと）に更新されます。

更新回数が多いということは、それだけ長く営業していることがわかります。

長く営業している会社がいい、というわけではありませんが。

宅地建物取引業者に法令違反があった場合は、免許権者による行政処分の対象となります。行政処分とは業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分など。

行政処分情報は、下記に備え付けられた名簿で調べることができます。

• 国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」
• 都道府県知事が行った監督処分情報（一部）

詳細は各行政機関の担当部署に確認しましょう。

• 国土交通省地方整備局等：窓口はコチラ
• 都道府県庁：窓口はコチラ

閲覧できる書類は、

• 宅地建物取引業者名簿
• 免許申請書
• 免許申請書の添付書類
• 宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出にかかわる書類

です。

これらの情報だけで不動産会社を判断することはできません。参考情報として活用していきましょう。

• いくらで売り出すのか？
• 販売活動はどのように行うのか？
• 契約手続き（物件調査、交渉、引渡し）などのサポートはどんなスケジュールでどんなふうにしてくれるのか？
• どんな業務が得意なのか？（売買が強いのか、賃貸に強いのか、どの地域が強いのか等）

こんな感じのことをチェックして、最後に全体の印象はどうなのか？チェックしましょう。

「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の３種類の媒介契約があります。

それぞれの特徴を踏まえ選択しましょう。

売却時期、売却希望価格、売却活動の方法その他の希望条件を確認しておくことが重要です。

標準約款かどうか？媒介契約の種類は？物件の表示、仲介業務の内容、契約の有効期間、指定流通機構への登録、媒介価格、なども確認しておきましょう。

念のため、標準約款にあらかじめ記載されている事項も確認しておきましょう。

国土交通省が定める標準媒介契約約款リンクサイト

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