売主として情報を開示しなければいけないこと

主な不動産トラブルを分類すると以下のようになります。

1. 業法35条調査（120項目）悪徳業者取り締まり目的の法律
2. 業法47条調査通常の宅建業者であれば調査ができた調査項目
   契約意思の決定若しくは契約金額に重大な影響を及ぼす事実
3. 業法47条以外の調査過去のトラブル事例・訴訟事例からトラブル項目の予見
4. 売主告知売主情報開示義務に関する法律はない（虚偽告知・報告）
5. 性能検査すべての建物を対象とした住宅性能表示制度が施行される性能検査で欠陥を把握できる

上記の 1. から 5. のうち、1. 2. は宅建業法の適用範囲となり、2. 3. 4. 5. は業法適用除外となり、ここの部分がグレーゾーンになります。（2. は重複することになります）グレーゾーンには法整備されていない場合もあり、研究が必要な分野です。

技術的客観的第三者の立場で物件の性能を評価し、さまざまなリスクを洗い出し、そのリスクを数値化することでほかの業者さんとの差別化にもな、交渉時では優位に立つことができます。

売主が情報開示する内容は、「売主や住んでいる人以外ではわからない事柄」や「所有者にしか知りえない事柄」です。

通常の不動産取引では、これらを口頭のみで行っているというのが実情でしょう。

例えば「この建物で自殺があった」「差押えがあった」など口では言いにくいことも、チェック項目みたいなものに記入すればよいような文書ならば、いくぶん情報開示しやすいのではないでしょうか。

後日、「言った」「言わない」の争いが生じないよう、売主にしかわからないことは、「売主に書面で説明してもらいましょう。

01. 過去の敷地内給排水施設の水漏れの有無

水道管が破裂し、敷地や道路が水浸しになったという事例があります。

過去に敷地内の配管が破裂したことがあれば、どのような状況下で配管が破裂したかを記載します。（気温が低かったとか、配管が古かったとか）

売主が過去の事故を知っていて買主に告げなかった場合、引き渡し後、「床下が腐っている」などと損害賠償請求が起きる可能性があります。

02. 第3者との敷地利用承諾の有無

第三者に賃貸している場合に記載します。敷地の一部を他人に駐車場として賃貸しているような時です。

賃貸借契約などは売主から教えてもらわないとなかなかわかりません。電柱に賃貸している場合も同様です。

見落としがちなのが、敷地の裏側に居住している人がその敷地を使用してガス管等を引き込んできたりしている場合です。

知らずに工事をはじめ、配管を切断したりでもしたら大変なことになります。

03. 古井戸等施設の地中地下埋設物の有無

過去に庭などに古井戸や古池などがあったかどうかです。

不動産を購入した買主は、基礎工事をしたところ、古い井戸が見つかり多くの費用がかかってしまったため「その費用を損害賠償金として支払ってほしい」と言ってくる可能性は高いです。

04. 上記施設以外の地中地下埋設物の有無

地中埋設物の調査を行ったのであれば、報告書も開示します。（詳細は後述）

05. 土壌汚染調査実施の有無

土壌汚染調査を行ったのであれば、報告書も開示します。（詳細は後述）

06. 地耐力調査の実施の有無

地耐力調査を行っていれば、報告書も開示します。（詳細は後述）

07. 井戸水水質検査実施の有無

引き渡し後に水質検査を実施したところ、「水質が飲料水に適さない」ことがわかりトラブルとなった事例があります。

この場合、「井戸水の水質検査の実施の有無」を告知していなかったとして売主は損害賠償請求を受ける可能性があります。

08. 過去の水害・震災・火災の有無

「水害」については、“柱のシミのところまで水が上がった”といったような事例があれば開示しましょう。各建物内の被害状況は所有者にしか知りえないことなのです。

「震災」により建物の壁に亀裂が入ったような場合、この毀損個所については売主に契約上の付随義務としての説明義務があります。

「火災」については「全焼して建て替えた」「部分火災で改修工事をした」などは重要な事項ですので開示します。

09. 境界をめぐる紛争訴訟の有無

あわせて、法務局から筆界特定のため通知の有無も情報開示します。

本物件または隣地の敷地越境があればその状況も開示する必要があるでしょう。

境界線の問題でトラブルがあるケースは多いです。

10. 隣接地主との紛争で公的な機関の介在の有無

警察や消防の人が来るようなことが、隣接地主との間であったかどうかです。

放火、傷害、事件にまでいかないまでも、それにちかいことがあったかどうか。隣接地ではないにしても近所で起きていたら、開示しましょう。

11. 本件敷地・建物内での変死者の有無

変死事件がどこでどのようにして起きたのか。取引物件に直接影響する場所である場合は買主に告知しなければなりません。

12. 本件敷地・建物の差押等の可能性

税金の滞納などで差押えの手続きを予定している場合、登記簿には差押えの登記はされていませんから、売主は事前に説明しておくことが重要です。

事前に説明しておくことで、取引方法の選択により取引は可能になることもあります。

13. 敷地および周辺の異臭・騒音・振動の有無

不快環境の３悪といわれるものです。

「異臭」については、季節の風向きよって感じるものなど、開示しましょう。（異臭のとは、近隣の牧場臭やごみ処理場臭、調整池臭、工場臭などのことです）

「騒音」は、深夜になると暴走族が出没するとかの事実があれば開示をしましょう。

「振動」については、昼間には感じないが深夜になると、その振動の伝わりを感じるという場合には、開示すべきです。

このような不快情報は、売主にしか知りえない情報です。買主に開示しておくことで後々のトラブルにはなりにくくなります。

テレビ電波障害の有無

共聴アンテナの有線ケーブルの引き込み工事をしない場合はテレビ受像が悪い場合があります。

この場合、情報開示しておかないと接続工事費用を負担しなければいけなくなる可能性もあります。

1. 雨漏り雨漏りなどの加古の発生状況や修理記録、天井板の張替などを情報開示します。
   雨漏りの原因は見つけ出しにくいものです。
   一度雨漏りをした建物は将来また雨漏りする可能性が高いことから不動産売買のときに「将来の雨漏りの可能性」を告知することは非常に大切なことです。
2. シロアリシロアリの発生の有無を開示します。シロアリ対策しているようでしたらその内容まで知らせておいたほうがいいでしょう。
3. 給排水
4. 建物構造上主要な部位の腐食・傾き・不具合
5. 設備利用状況（給水・排水・ガス設備）

3.～5.について特筆すべき事項があれば、情報開示します。

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