リスクを回避するための「重要事項説明」（建物編）

• 構造（建物の骨組み）
• 設備（給排水管や各種設備機器等）
• 意匠（外観デザインや内装）

今まで、中古住宅は土地が何より重視されてました。しかし、これからは、建物も土地と同じように重要です。

見栄え（意匠）から機能性（構造）へと価値観は移っています。

１９８１（昭和５６）年５月３１日以前に新築の工事に着手した建物につい建築物の耐震改修の促進に関する法律第４条第２項第３号の技術上の指針となるべき事項」に基づいて指定確認審査機関・建築士・登録住宅性能評価機関・地方公共団体等が行った耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明する必要があります。

「耐震診断の実施自体を義務付けているものではないことに留意し、宅建業者としては自らの責任で行った調査ではないことっを明らかにしておくことが重要です。あくまでも売主（所有者）等が行ったものであることは明記しておきましょう。

建築士制度の見直しの概要

平成20年11月28日、耐震問題に伴い、新しい建築士制度がスタートしました。

概要は以下のとおり。

建築士の資質・能力の向上

• 受験資格の見直し（学歴、実務経験要件、専門能力を有する技術者の受験資格）
• 一級建築士試験内容の見直し
• 定期講習の受講の義務付け

高度な専門能力を有する建築士による構造設計及び設備設計の適正化

• 構造設計一級建築士/設備設計一級建築士制度の創設
• 一定の建築物について法適合確認等の義務付け

設計・工事監理業務の適正化、消費者への情報開示

• 管理建築士の要件強化
• 管理建築士等による重要事項説明の義務付け
• 再委託の制限
• 名簿の閲覧、携帯用免許証の交付

団体による自立的な監督体制の確立

• 建築士事務所協会、建築士事務所協会連合会の法定化

業務報酬基準等の見直し

• 業務報酬基準の見直し
• 工事監理業務の充実

建物の石綿（アスベスト）の調査した記録があるときは、その内容を説明しなければいけません。

具体的には、調査を実施した機関、調査の範囲、調査年月日、石綿の使用の有無、石綿の使用個所、等です。

調査しても判明しないものについては、「判明しない旨」を説明すれば足ります。

国土交通省のアスベストに関する解釈

1. 売主・所有者に石綿調査記録の有無を照会する
2. 必要に応じて管理組合・管理業者・施工会社にも問い合わせる
3. 記録がないことが確認された場合、存在が判明しない場合は、１・２の照会をもって調査義務を果たしたことになる。

石綿使用の調査自体を義務付けしたものでないことに注意しましょう。

また、建物を解体する場合、石綿対策費が生じるため、不動産取引においては、石綿調査の実施の有無のほかに「建物解体時には石綿対策費が生じる場合があります。と重要事項説明書には記載するとよいでしょう。

石綿（アスベスト）とは

石綿（アスベスト）とは、天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で6種類が定義されており、代表的なものは以下のとおり。

• 青石綿（クロシドライト）
• 茶石綿（アモサイト）
• 白石綿（クリソタイル）

吹付けアスベストの規制

昭和50年（特定化学物質等障害予防規則）

アスベスト含有量が5パーセントを超える吹付け作業の原則禁止

昭和55年（建築物耐火構造に係る通則認定）

アスベストを含むロックウールの使用禁止

平成7年（労働安全衛生法施行令）

吹付け作業禁止の対象をアスベスト含有量1パーセント以上の吹付け材に拡大

平成18年（労働安全衛生法施行令）

吹付け作業禁止の対象をアスベスト含有量０．１パーセント以上の吹付け材に拡大

ＰＣＢ（ポリ塩化ビフェニール）類については昭和４７年に生産中止となり、また、昭和４９年に製造、輸入、使用が法令（化学物質審査規制法）で禁止されています。

「ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法」（平成13年6月22日施行）ではＰＣＢ廃物を保管する事業者に一定期間内（平成28年7月14日まで）に処分することを義務付けています。

現時点での宅建業法はシックハウスを重要事項説明対象項目としていませんが、現実の被害は重大です。

宅建業者の立場としては、「専門家でないこと」を伝え、知りえた範囲の情報を可能な限り文書で交付しておくべきでしょう。

シックハウス症候群とは？

シックハウス症候群とは、以下のような症状が現れるものをいいます。

• 目・鼻・のどの刺激症状や粘膜の乾燥感
• 皮膚の紅斑・かゆみ
• 疲れやすさ、頭痛、精神的疲労、集中力の低下、めまい、吐き気
• 嗅覚・味覚の異常
• 過敏症の反応

シックハウスの対策は、「建材の選定」と「換気」です。

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