運営者のご紹介

皆さま、はじめまして。この度は、不動産売買ドットネットにご訪問頂き、誠にありがとうございます。

当サイトの運営者、村上哲一と申します。

不動産を専門にし、不動産に関する調査から企画、測量、設計、施工管理、土木施工まで行っています。

不動産で商売するために欠かせない資金調達からの事業計画、最新の法改正に対応し、不動産に新たな付加価値をつけることを得意としています。

そして、高額な不動産を取り扱うことに伴うリスクをいかに回避するか、日々研究を重ねています。

どうぞよろしくお願い致します。

経歴等ご紹介

平成9年	土地家屋調査士試験合格
平成12年	行政書士試験合格
平成13年	マンション管理業務主任者試験合格
平成15年	宅地建物取引主任者試験合格
平成16年	行政書士事務所を開業
平成19年	賃貸不動産管理士試験合格
平成21年	土壌環境リスク管理者試験合格
平成22年	不動産コンサルティング技能試験合格

事務所名	行政書士法人 Withness(ウィズネス）
所在地	〒862-0972 熊本県熊本市新大江1丁目7-45
連絡先	TEL:096-283-6000（10時～18時まで 土日祝日休み） FAX:096-283-6001 MAIL:infowithness.or.jp（24時間受付）
サイト運営責任者	村上 哲一
個人情報の保護	「個人情報保護方針」のページをお読みください。

※これまで実際に全て経験した業務です。やったことないことをただ羅列しているわけではございません。

不動産業に関するお仕事

宅地造成（分譲開発）	用地の仕入れ（買取）、開発許認可、測量設計、土木施工まで行う、ワンストップサービスが可能です。
事業用地開発	商業用地の開発、用地の仕入れ、リーシング。テナント誘致。
土地の買取	土地を最大限に有効利用するために、必要であれば行政と交渉し新たな道路を造ったり、周辺の土地まで取得した方が良いとなれば取得するために知恵を絞ります。
収益物件の買取、投資家への売買	基本的に所有しないため、収益物件の運用、管理はしていません。
市街地再開発コーディネイト業務	開発業務を行うというより、アドバイスをしています。
企業不動産コンサルティング業務（CRE）	企業の保有している遊休不動産の処分や活用方法などの提案。場合によっては、買取、仲介もしています。
事業計画作成	きめ細かく、できるだけ精度を上げるように日々精進しています。税制上のメリットも考慮にいれ、最大限活用できるように事業計画を作成します。例えば、事業が２、３年先となれば、土地相場、家賃相場、金利相場、工事原価相場も予測した上での数字を使っています。

不動産調査に関すること

重要事項説明書にある説明義務のある項目の役所調査／法務局調査	市役所・役場調査、公図、登記簿謄本、測量図等の調査を含みます。
重要事項説明書／契約書作成	重要事項説明にそのまま書けるまでの現地調査／法務局調査／役所調査を行います。成果品として「物件概要書」の作成も行います。
開発許認可	農地転用、位置指定申請、個別法、公拡法、国土法、文化財法、などなど不動産の法令上の許認可申請全般を行っています。
地歴調査（フェーズⅠ調査）	閉鎖登記簿、土地台帳、閉鎖字図、閉鎖測量図、閉鎖建物図面を調査して、不動産の地歴を調べ、考察します。地盤の問題、土壌汚染の問題等近年話題になっているためニーズが多いです。
現地調査	接道、排水状況の調査（幅員、流水方向）、越境についての調査、字図と現地の相違の調査、地下埋設物、土壌汚染があるか可能性をみる調査、建物がある場合はアスベストの可能性、解体時の近隣への影響の確認。
測量設計全般業務	境界確定業務。分合筆登記。図面作成。土木設計。プラン作成。
地盤調査	現地資料や近隣データを収集して事前調査し、スウェーデン式サウンディング試験で現地計測します。そして地盤解析し基礎仕様・地盤補強工法のご提案を行います。震災後、建物の耐震性とともに関心が高まっているのが「地盤」。ハザードマップとは違うエリアで被害が出るなど、大地の動きは複雑です。住宅に係る仕事をしている人にとって従来以上の水準が求められるようになるでしょう。
土壌汚染調査業務	土壌を検体採取して、分析します。土壌汚染対策法の基準を満たしているかどうか行政と打ち合わせを行い調査まで行っています。基準を満たしていなければ、処置まで行います。まだ新しい法律のため、行政との打ち合わせが大事です。
施工管理、土木施工	工事試算の算出。解体から、宅地造成工事

その他

資金調達	各物件ごとに調査した結果を「物件概要書」にまとめ、各金融機関ごとにポイントしぼった融資申し込みをしています。
不動産証券化の現物化作業	各金融機関、信託銀行、証券会社等の利害関係を整理し、信託を解除して現物不動産とする作業。このときの決済はエスクローの方式を利用しました。（現物不動産となったものは、文字通り不動産そのものですので、いわゆる宅建業法の適用がありますが、現物化する前の信託受益権の取引には金融商品取引法の適用を受けます。）
土地区画整理事業	個人施行方式で土地区画整理を行い、保留地の売買益で利益を確立する方法で事業を行います。
地区計画	調整区域内の複数の地権者様を取りまとめる、大規模開発に近いものです。
墓地埋設法にかかる物件の処分	標識の設置。近隣説明会の実施。事前の受付。建築確認、開発許認可等の他の法令、条例がある場合は、同時に進行します。他法令との制限と調整しながら許可を取得します。 （墓地の経営は知事の許可を受けなければなりません。人的用件（地方公共団体、宗教法人法による法人、公益社団法人、公益財団法人）を満たし、「高い倫理性」が求められ、「墓地の設置場所」「構造設備」についても規定されています。物件に関しては、抵当権がついていてはいけません。（墓地経営をする法人は財務上健全でなければならないとの理由からです。））
エスクローを利用した収益物件ビル買取のための立ち退き作業	エスクローに似た効果のあるスキームを金融機関と一緒に構築します。

小中学校時代は、成績がわりと優秀だったもので、当然のように県内の進学校に行くつもりでした。が、入試で落ちて、行くつもりのこれっぽっちのかけらもない高校へ進学することに。

そこで将来の希望というものを見失う。

これが、初めての挫折。今思えばくだらない、どーしようもない、ことなのですが、あの当時は大げさでもなんでもなく、目の前が真っ暗、なにをするにも気力がわいてこない、といった状況でした。

無気力のまま高校時代は過ぎていきました。

当然のごとく、大学にはいれる学力はなく、高校卒業後は、定職にも就かずぶらぶらします。

ようやく働く気になった時に働く場所はありませんでした。

２２、３歳の頃。当然です。学歴も経験も特技もなにもない。おまけに愛想もない（笑）とくれば、どこも雇ってくれるはずがありません。

それでもなんとか滑り込んだところが、工場のライン作業の仕事。一部上場している会社でした。

当時、携帯電話が爆発的に普及していっていた時だったので私のようなものでも入社できたのだと思います。

そこで「法律」と出会います。

工場での仕事は想像以上に単調退屈。そして理不尽な会社組織というものがありました。

我慢はしていましたが、ある時あまりにもひどい、今でも思い出せば腹が立つ、人事に関することが起こりました。

直接自分にかかわることではなかったのですが、会社の上下関係、下っ端は泣き寝入りするしかないのか、と思うと悔しくて悔しくて、いてもたってもいられなくなったのを覚えています。

そんなとき「労働組合」というものがあることを知ります。（一部上場企業だったからあったのですが、これがフツウの町工場であったら「労働組合」などありません）「法律」で立派に理念が示されていました。経営者サイドと労働組合は対等の立場であると。感動しました。

今となってはもっと広い意味での意義とか背景とかわかりますが、あのときはもう無知でしたから単純に感動し、労働組合を使って経営サイドと話し合い交渉を行いました。

衝突もあり、全て納得がいく解決には至らなかったですが、「法律」というものと、理想ばかりで物事が運ぶわけではない、ということを学んだ気がします。正当な権利を行使しただけなのですが、徐々に私の居場所もなくなっていき、退職していくこととなります。

「知らない」ということは、怖いことだなと思いました。

「知らない」と権力（教師、上司、政治、といった類のもの）にだまされ搾取され酷使されるものだと思い知りました。

世の中は法治国家なのだ。「法律」を「知ろう」と思い、資格試験を思いついたのです。２０代半ば過ぎのこと。中学以来勉強したこともありません。

それが法律なんて周りから笑われました。それは自分でもおかしかった。やっと高校出た落ちこぼれのくせに国家資格だなんて･･･。

高卒で、しかも落ちこぼれ。 もちろん、法律知識なんかゼロ。

当然のごとく、なにから手をつけたらよいのか、わかりません。

漠然と不動産の仕事をしなければ、「儲からない」と考えてました。ははは。（なんでだろう。高校生の頃、バブルで浮かれた大人たちを見ていたからかな･･･）

さっそく、本屋に立ち寄る。

資格大百科、みたいなあらゆる資格が載っていた分厚い本を手に取る。

1500円･･･。

大金だ。

買おうかどうしようか、かなり悩んだ結果、結局買った。

立ち読みするには、量が多すぎたから。

資格のことなど何も知らない私は、最初のページからめくる。

そこにあったのが『行政書士』の文字。

最初のほうのページだった思う。

司法書士や弁護士などと並んで書かれてあり、「独立開業」が可能な資格。と書かれてあった。

宅建は宅建で不動産をやるためには必要なものだと思ってましたが、宅建よりも魅力的に感じました。

「独立開業」などそれまで考えても見たこともなかったので、この言葉をきいたときは、まさに未知の世界がぱっと目の前に開け、自分で「独立開業」すれば、いやな思いして会社勤めしなくていい、この資格を取れば、自分で自由に仕事ができる、と胸が躍りました。 （このときはなぜか、不動産業で独立、という発想がなかった。。）

行政書士のことが書かれているページを見れば、受かりやすい資格だと書いてある。

これなら、私にもできる、と思ったのがすべての出発点だったように思う。

このときは、この先の困難は想像もできなかった。

ただただ、浮かれていた。

まったく幸せもの。

ご存知のとおり、そんなカンタンな試験ではないし、カンタンに仕事ができるわけでもないから。

とにもかくにも、こうして、甘い考えのまま宅建と行政書士試験の受験勉強が始まりました。

工場でのライン作業。（なんや、不動産とか行政書士とはまったくカンケーないやん！！）

しょーがない。他に働き口がないのだから。

法律のお勉強だけでは、生きてはいけない。

体を動かすためには、3度の食事と雨風をしのぐ部屋が必要。

生きているとは、お金がかかるものだ。

試験を合格するまで、何も口にしないわけにはいかない。

生きていくためだけ。

試験に合格するまでの間だけ。

と、そう思うと、気が楽になった。

希望が必要だった。

目標といってもいい。

明るい未来を夢見ていた。

でも、可能性は限りなくゼロに近かった。

それにもかかわらず、自分には「何かの才能がある」と思い込んでいた。

急激に変わっていく環境。今までどれだけ甘えていたかがわかるようになる。

昔はあれほど時間をもてあましていたのに。。。

あのころは、なんて一日は長く、いつまで人生は続くのだろうと、うんざりしていた。

果てしなく流れる時間をもてあまし、それは永遠に続くものと思っていた。

どうやって、時間をやり過ごすか。そのことが重要だった。

1日は24時間。

このことを、真っ当に働きながら、受験勉強をするようになってこのとき初めて体感したと思う。

仕事の時間、12時間　＋　残業・通勤時間・準備など３時間　＝　15時間

睡眠時間　6時間

食事・お風呂など　1時間

これだけの時間をとると、残りは、2時間しかない･･･。

もうこの事実は受け入れるしかなく、2時間を学習時間とすることに決めた。

ところが、予定とは、そんなにうまくいくものではないのです。

夜の勤務だと同じように睡眠を昼間に6時間とったとしてもまったく疲れが取れなかったり、残業が続いたりして1日のうちたった2時間を作ることがこれほどまでに大変なことなのかと痛感する。

いままでの怠けきったカラダとアタマ。

どれだけ無理して鞭打っても限界がある。

よく晴れた日曜日

この一週間でつかれきった心と体

朝寝坊したい

どこかへ遊びにいきたい

なんで勉強しなきゃいけない？

そんな自問自答の繰り返し

堂々巡り

周りが友達たちと海やら山やら買物やら、と健康的に青春を謳歌している頃、 私は、青白い顔をして、決して安くない授業料を払って机に向かい、条文と格闘していた。

時間だけは平等に過ぎていく。

試験日は近づいてくる。

恐怖だ。

今年ダメなら、次の試験は1年先だ。

1年先ということは、あと一年この工場で働かなければならないということ。

それだけは避けたい。

でも、時間がないから勉強できない。

ぜんぜん、勉強が進んでいないし理解できてない。

工場のラインの生産計画は、常に不安定で、市場の動向に左右された。

理不尽だと、思いながらも雇用されている立場は恐ろしく弱い。

増産のときは、次々と新しい人が入ってきた。

減産のときは、次々と人がいなくなっていた。

もういらない、

もう明日から来なくていい、

君の仕事はないよ、

なんて言われれば、また、職場を探さなければならない。

時間を取り戻すことはできないのだ。

今、この時さえも。

そんな貴重な時間が、立ち仕事の、先の見えない仕事のために費やされていく。

空気の悪い工場内。

機械のきしむ大きな音と、うるさい怒鳴り声。

「なにやっているんだ！！どうして数字があがらないんだ！！出来ないなら辞めてもらうしかない！代わりはいくらでもいるんだから！何だそのカオは？辞めたいならさっさと出て行け！！」

辞めても自分の代わりはたくさんいるという現実は、自己を全否定されているようでとてもつらい。でも、現実だ。

だれでも出来る仕事。

そんな仕事ではなく、自分だけしか出来ない仕事がしたい。と強く思うようになる。

それから、行政書士。土地家屋調査士。宅地建物取引業主任者。マンション管理業務主任者。を取得。

不動産の仕事に携わる。

不動産の仕事をしているうちに、資金調達も重要な経営能力の一つなのだ、とわかる。金がなければ不動産が買えず、商売ができなかった。

マーケティング・セールスが攻めの経営能力だとしたら、資金調達、資金繰りは守りの経営能力なのだと知ることができた。

資格マニア、なんてことも言われますが…資格は資格。仕事はまた別の能力が必要です。

細部にまで、狂信的にこだわり、徹底し、仕事に遊ぶ。遊ぶように仕事がしたいと思っています。

村上哲一とは？

ゴルフと釣りが趣味。好奇心旺盛な性格で、飽きっぽい性格を活かし、ドンドン新しいことを勉強中です！