不動産投資について

なんといっても不動産投資の特徴は、頭金を除き借入金にレバレッジを効かせることができることです。

長期運用しながらインフレに対してヘッジします。

そしてなによりも実物資産への投資で安定的需要に支えられています。

• 収益性
• 安全性
• 流動性

• 不動産価格
• 金利
• 税制

01. 粗利回り

年間総収入　/　総投資額

「グロス利回り」「単純利回り」とも呼ばれます。

計算が簡単でわかりやすのですが、諸経費を無視しているので正確さは欠きます。

02. ＮＯＩ利回り

営業収入（賃貸収入）から営業費用（減価償却費を除く）を差し引いたものを正味営業利益（ＮＯＩ：net operating income）と言います。

03. 総合収益率

賃貸による利回りを表す「インカム収益率」に値上がりによる利回りを表す「キャピタル収益率」を加えたものをいいます。

前述したものは、単年度の投資の効率を示したものです。

不動産事業は、投資の時期と収益の時期が異なります。

そのうえ、収入や支出も変動します。

そのため、投資期間全体におけるキャッシュフロー（収支）に基づくう分析手法が必要になります。

その分析手法が、「ＤＣＦ（discounted cash flow）」です。

ＤＣＦには、一般的には正味現在価値法（ＮＰＶ法　net present value mathod）と内部収益率法（ＩＲＲ法　internal rate of return method）が用いられます。

その他の指標として、

• ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio:借入金償還余裕率）
• ＷＡＣＣ（Weight Average Cost of Capital）

【総収益】　＝　GI（Gross　Income）・・・①

【総費用】・・・②

営業純収益＝NOI（Net Operating Income） ③（①－②）

減価償却費（Depreciation）　④

賃貸事業損益　⑤（③－④－仲介手数料）

資本的支出 （CAPEX Capital Expenditure）
仲介手数料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→⑥
原状回復費用（貸主負担）

純キャッシュフロー＝NCF(Net Cash Flow)　（③－⑥）

中古物件投資では、物件により残存使用可能年数が異なります。

中古物件投資ではローン期間＝残存使用可能年数であってはならないから、少なくとも残存使用可能年数の2分の1で投資回収ができなければなりません。

残存使用可能年数とは法定耐用年数の残存期間の考え方ではなく、実際に後どのくらい運用が可能か客観的に自分自身から見て直感する年数でかまいません。

投資回収　＝　残存使用可能年数÷２

カンタンに中古利回りを判定し大まかな絞込みを行います。

投資回収　＝　残存使用可能年数÷２　＝【①】年

適正中古利回り　＝　１÷【①】年　＝【②】％

年想定家賃【③】円÷【②】％　＝　○○○万円

上記の式によって、一般的な指標である表面利回りを導き出し、さらに年想定家賃から適正投資額を導き出せます。

○○○万円が実際の売値より安ければその物件は割安、逆に高ければ投資不適格となります。

◇ 参考 ◇

法定耐用年数

• 木造：22年
• 鉄骨造（S造）：34年
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：47年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：47年

不動産投資にリスクはつきものです。

だからこそ、リスクをどれだけヘッジでき管理できるかが重要です。ヘッジしつつ、収益を上げましょう。

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