経済的調査

会計・経営調査

• 過年度の収支実績の確認
• レントロールの確認
• 未収状況の確認

市場調査

• 賃貸市場の調査（オフィスビル、賃貸マンション）
• 商圏等の調査（商業施設、ホテル、物流施設など）
• 同種の不動産の取引状況の調査

過年度の収支実績の確認手続きはＡＰＵ（Agreed-Upon Procedures）という関係当事者で合意された方法及び範囲で実施されます。

個々の取引を記録した会計帳簿と取引を分類・集計した収支実績をつき合わせて確認します。個々の取引の根拠となる原始信憑のサンプリング調査を行います。

レントロールの確認方法としては、まず賃貸借契約書とのつき合せを行います。確認すべきポイント、項目は、現状のテナント名、フロア、区画、契約面積、契約期間、賃料、共益費、敷金等の一時金、です。

テナントに関しては、実際にテナントが入っているかどうか、、現地で確認したほうがいいでしょう。

書類上、テナントが入っていることになっていても実際にはもう営業してない、なんてことを私は経験したことがあります。

書類だけで信じるのはよくありません。

できる限り、足を使い、自分の目で確かめること。そんなことはわかりきっていることでしょうが、なかなか実行継続できないものですよね。

ただ、この辺の地味な作業をするかしないかで、リスクの量が変わってくるということを忘れずにいたいものです。

それから、未収状況の確認も忘れてはいけません。延滞状況などを調査しておきましょう。

売主、テナントの信用調査もできる限り把握しておきます。売主の財産状況によっては瑕疵担保責任が負えない、なんてこともあり得るからです。このようなリスクをはらんでいる以上、売主の信用調査ははずせませんね。

テナントの信用調査については、なぜ行うかというと、家賃を払い続けてくれるのか、安定して、商売しているのか、を確認することに尽きます。特に特定のテナントに長期で一括賃貸している場合など注意が必要です。

賃料収入は、投資リスクに直結しています。（いってしまえば、投資家は賃料収入にしか興味がありません！！）

調査方法としては、格付け会社による格付けや、信用調査会社による調査結果を活用します。

帝国データバンクなどの信用調査会社の調査には、当然にコストがかかりますが、担当者と懇意にしていれば、彼らは彼らのネットワークがありますので、思いがけない情報にありつくこともあるんです！

こんなコアの情報を教えてもらうには、当たり前のことですが、ギブ＆テイクの関係が前提です。

1. エリア全体の市況（賃料・空室率）の推移を把握
2. 周辺の競合物件の絞込みとビル属性・新規賃料水準の把握
3. 将来の需給動向の調査（周辺の開発計画や需要見通し）

1. 周辺の競合物件の絞込み（グレードや間取りの共通性）
2. 競合物件の特性、新規賃料水準及び入居者の募集状況等を調査
3. 分譲マンションとの競合状況の調査

1. 商圏の設定
2. 商圏人口と人口構成の把握
3. 周辺の競合施設の状況（開発計画を含む）の調査
4. 業種別の業界動向の調査

1. エリア全体の業界動向の調査
2. 観光客やビジネス客の状況把握
3. 周辺の競合物件の特性、客室販売単価及び稼働率等の水準の把握

1. 立地条件の調査（インターチェンジ、主要道路、港湾・空港へのアクセス等）
2. 物流量・取扱量の調査
3. 周辺の競合施設の状況（開発計画含む）の調査
4. 一般的な賃料水準の調査

1. エリア全体の業界動向の調査
2. 周辺の競合物件の特性、入居一時金及び管理費等の水準の把握
3. 周辺開発など新規供給の見通し

賃貸オフィスビルの市場分析

01. 地域不動産市場の概況

売買市況：プライベートファンドを中心とした投資家等の物件取得意欲は強い。個別の取引では買い手が競合。一般的な賃貸ビルの取引利回り（ＮＯＩベース）は５％台半ば程度。

賃貸市況：空室率はピークアウトし、緩やかな低下傾向。現時点の対象不動産が存する地域の平均空室率は６～８％程度。成約賃料は緩やかな低下基調が続いているが、ほぼ底打ちの状況。

02. ミクロ分析

想定される需要者：立地条件や建物スペックについて、ほとんどのＲＥＩＴの投資基準を一応は満たしているが、物件規模が比較的小さいため、想定される需要者としてはプライベートファンドが最有力。

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