収益物件購入のための事業計画作成

不動産調査には、「物件調査」と「市場調査」があります。

「物件調査」とは、『不動産を買う』カテゴリーの他のページに記載されている調査のことです。

「市場調査」における調査対象は、需給動向であり、収益物件に関して言えば賃貸条件などの調査のことです。

事業計画作成において重要な項目は次の3つです。

• 建築する建物の種類・規模・用途
• 所要資産の調達方法
• 事業収支計画

投資額に対してリターンがいくらで、それを何年で返済・回収するのか。

ここを明らかにするため、事業計画を作ります。

収支項目

1. 賃料
2. 駐車場使用料、広告料、アンテナ設置料等、預かり金運用利息

支出項目

1. 土地に関わる費用、立ち退き費用、地盤強化・地盤改良・測量費・解体費
2. 土地造成開発費、建設費
3. 設計費、監理費
4. コンサルタント料
5. 近隣対策費
6. 借入金
7. 工事期間の金利
8. 保証料
9. 企画宣伝費
10. 初年度費用（抵当権設定費、取得税、登録免許税）
11. 地代
12. 維持管理費
13. 修繕積立金
14. 損害保険料
15. 固定資産税（土地、建物）
16. 減価償却費等

事業計画を作成するためには、まず物件調査を行い、その物件がどのような「特性」をもっているのかを感じ、権利関係や建築を行う際の法的な規制は何なのかを押さえておく必要があります。

需給動向を把握するために行う市場調査は、地元業者へのヒアリング、賃貸情報誌、行政情報、新聞情報などから入手します。なかでも、地元業者のヒアリングが一番重要です。肌で感じる空気感を探ることができたら最高です。

賃貸条件のチェックすべきポイントは、建物の状態、建物周辺の状態、嫌悪施設、駅、バス停、公園、道路付け、周辺の交通環境、コンビニ、スーパー、水道、ガスなどのインフラ、病院・医院、育児施設・幼稚園・小学校、ターゲット（学生が多いのか、ファミリーが多いのか）

用途はこのマーケットに適切なのかどうか。設備は古すぎはしないか？思い切って建て替えるか？それとも用途変更（コンバージョン）？いやいや部分的にだけバージョンアップしようか？

こんな風にしていろんな手法を考察していきます。

そして企画の内容を事業計画に落とし込むのです。

収支計算表は、ただ計算しただけでは意味がありません。収支計算表が何を意味するのか、把握するためのチェックポイントを挙げてみます。

個人の場合

1. 剰余金は何年目くらいからどのくらい発生するか？（１～２年以内から剰余金が発生することが望ましい）
2. 借入金は何年間で完済できるのか？（税引後で20年、長くても25年以内くらい）
3. 投下資本は何年で回収できるのか？（預かり金が少額なものは２より1年長くなるくらい）
4. 相続対策としてどのくらい節税できるのか？（具体的な事例による）

アウトソーシングをすれば当然費用はかかりますが、協力業者とうまく仕事を行うことで人的資源を補い、自社の専門性や付加価値を高め、顧客満足につなげていくことをお勧めしています。

以下は、実際に多いクレーム内容です。

アウトソーシングしやすい（ハード面）

1. 共用灯（電球切れ）
2. エアコン（部屋に設置しているエアコンの故障）
3. 換気扇
4. 照明器具
5. 放送・通信設備
6. 蛇口
7. 給湯器
8. 配水管
9. ロータンク
10. 受水槽
11. 火災警報器

アウトソーシングしにくい（ソフト面）

1. ペットに関すること
2. 火災警報器の法定点検の際のお知らせ等
3. ゴミ置き場の管理や共用施設の掃除等
4. 騒音
5. カギを落として部屋に入れない
6. 迷惑駐車・駐輪

次のような業務がアウトソーシングに適しています。

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