現地調査

不動産を調査することのメリット。それはトラブル防止と不動産の欠陥を見つけ出すことにあります。

欠陥には、

• 物件自体の欠陥
• 法律上の欠陥
• 心理的な欠陥

が、あげられます。

01. 物件調査とは

上記フローチャートにあるように物件調査は、まず現地調査から始まります。

調査の最終目的は、「なんの問題もない不動産なのか（なんの問題もなく建物を建て替えられるのか）」を知ることです。

現地で、目で見て、肌で感じることが大切です。

現地調査では、現地で疑問を持つ感覚が大事です。

例えば、ブロックが傾いていないかどうか、傾いていたら地盤が悪いのではないだろうか、と疑問を持つ、と言ったような具合です。

きちんとデータ化されていて、どこかで閲覧できるわけではないので、周辺でのヒアリング、役所調査で問題を洗い出すしかありません。

現地調査のあとに行うのが書類と現地の比較照合です。

物件の様々な資料と現地の現況が一致していればなんの問題はないのですが、これが一致していなければ、どこが一致していないのか告知しなければなりません。

あるがままに正確に告知すること。

それが取引の基本です。

きちんと告知することで、あらかじめ買主が知っている事実は、単なる不動産の欠点でしかありません。

なのでトラブルに発展することはないのです。

02. 調査持参用具（主な１２個）

1. 現地調査表
2. 方位磁石
3. 認印
4. シャープペン（0.3ミリ・0.5ミリ）
5. 三角定規
6. 消しゴム
7. トレーシングペーパー
8. メモ用紙
9. ５～６ｍメジャー
10. ５０ｍメジャー
11. 携帯水平器
12. スコップ（小）

03. 各項目調査

道路

現地に着いたらまず道路を調査します。

道路は基本的に「私道」と「公道」に分けられます。（登記簿謄本の地目が「公衆用道路」となっているからといって「公道」とは限りませんよ）

「私道」か「公道」かは、市役所に行って調べることになりますが、道路境界石（鋲、プレート）が行政のものであるかどうかを確認します。

それから、道路境界石（鋲、プレート）の幅員を測ります。 （道路境界石等がない場合は、現況での幅員を測ります）

境界から後退してブロック塀等がある場合、その幅員も図ります。 （建築基準法上、建物は４ｍの道路に接道していなければ、いけないため、４ｍ未満の道路の場合は、中心後退することが義務付けられています）

※幅員の説明

※中心後退の説明

道路に接する敷地部分の距離を測ります。

建築規定で２ｍなければいけません。２ｍぎりぎりの時は注意が必要です。 （行政によっては、道路に接する敷地部分の距離で建築物の床面積の制限がある場合がありますから注意が必要です）

◇ 参考 ◇

接道義務（建築基準法43条）

建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。ただし、敷地の周囲に広い空き地があるなど特定行政庁が安全上支障がないと許可したもの（建築審査会の同意も必要）については、２ｍ以上接しなくても良い。

排水

道路の調査が済んだら、排水を調べます。

• 道路側溝（水路など）
• 浄化槽
• マンホール

排水の流れの目安をつけ、下水道なのか浄化槽なのかの目安をつけます。

ブロック塀や外壁などに、泥やシミが付着していれば、水害にあったことが予想されます。その場合は近くの河川の改修工事の状況などを調べます。

敷地の利用状況

隣接地の建物自体やひさしが隣の敷地にかかっていることがありますので注意が必要です。

この場合、境界立会いの際に話し合いを行うことになります。

また、樹木やブロック、配水管、地中で水道管が通っていたり、と越境問題は意外とあります。

境界の問題は非常にデリケートなので、注意を要します。

以上が現地で見ておくべき重要な項目です。

それというまでもなく、マーケティング的なことの調査も現地で見ておくできでしょう。

• 適正価格はいくらなのか。
• いくらなら売れるのか。
• あるいは買ってもいいか。

現地でその空気を吸って感じましょう。

また、現地でしかわからないことも重要です。

• 嫌な臭いはしないか。
• 騒音はしないか。

そして、全体的な雰囲気、住環境、立地条件。

04. 周辺の観察項目

次に、周辺を観察する項目を挙げてみます。

現地調査とは、問題点を洗い出すことです。

次に浮かび上がってきた疑問を、役所で解決します。

－スポンサード リンク－