節税について

法人化したほうが節税対策になるとはどういうこと？

最初から法人で収益不動産を購入するのであれば、わざわざ法人化する必要もないでしょうが（新たに新設会社を設立してもＯＫです）、もしあなたが収益不動産を仲介し、個人のお客様が買主であった時、アドバイスできることとして、「法人化する」とは、具体的にどういうことなのかをみていきます。

そもそもなぜ法人化するのかというと、法人のほうが税務的に有利だからです。
さらに、法人化した場合、あらゆるものが経費化できます。
ただし、個人から法人に名義を移す場合には、相当の対価を支払わなければならず、もし譲渡した個人に取得時価格との差額利益が出てしまうと譲渡所得として税金を支払わなくていはなりません。さらに買主側である法人も新たに不動産取得税や登録免許税などを支払わなければなりません。
そこで、個人の建物を一括で借り上げる会社（家賃保証をする管理会社）を設立し、個人に対して相場の家賃の一定割合を保証することにして、実際の募集家賃と、保証家賃の差益を法人に移すという手法が考えられる。
不動産管理会社を設立し、個人の不動産及び資産管理っを行うという形で管理料を受け取る形も可能です。親族を会社の役員にして所得を分散し節税をはかります。
ここで受け取る管理料の割合に注意が必要です。家賃２０％なら大丈夫との考え方もあります。ただ、実務的には家賃保証の場合、募集家賃の１５％から１０％なので、１５％くらいが無難ではないだろうかと思います。
管理料徴収方式の場合は、家賃保証というリスクを負っていない。そのため入出金管理、入退去業務程度だと、８％が上限かもしれません。
合資会社、合名会社、株式会社、いずれもできる業務については同じです。
具体的な法人化の方法をまとめると『会社を設立して賃貸物件を売却する』法人化、『管理委託方式』の法人化、『一括借り上げ方式』の法人化があげられます。

法人化による代表的なメリット

家族役員への給与支給ができる
退職金の損金算入
保険料も法人の損金算入が可能
所得分散が図れる
相続税対策に有効
法人役員は給与所得控除が受けられる

不動産を貸すときの税金

不動産を貸し付けることによって得た所得が不動産所得です。

土地、貸家、アパートなどの建物の貸付
地上権、借地権などの不動産に設定されている権利

不動産所得を割り出す計算式

不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費の額ー青色申告特別控除

必要経費とは、住宅ローンの利息分、租税公課（固定資産税など）、火災保険料・地震保険料、修繕費（畳替えなど）管理委託料、仲介手数料、設備費（エアコン・給湯器など）、ハウスクリーニング費、建物減価償却費、その他の雑費（経理用文具など）

実際の家賃収入からこれらの必要経費を差し引くと、必要経費のほうが家賃収入を上回ることがあります。

実際のキャッシュフローが黒字でも、「名目上の必要経費」などのおかげで不動産所得が経理上は赤字となり、給与と損益通算した所得が減るため税金が安くなるというケースです。（「名目上の必要経費」とは、主に建物減価償却費のことです。目に見えない資産の劣化という机上の計算によってはじき出された数字にすぎないからです。）

この場合の赤字は、「見せかけの赤字」であり、実質的に税金が安くなってトクしたことになるのです。

青色申告とは、複式簿記の手法に基づき帳簿に記載し、その記帳から所得を算出し、所得税を申告することです。

不動産所得の場合、６５万円の青色申告控除を受けるには、事業的規模を持つことが求められています。

賃貸物件が戸建てで５棟以上、アパートで１０室以上かどうかが目安になります。

不動産事業における法人化は、実はある一定規模以上にならなければ、あまり意味がありません。

しかし、法人化にしなくても「青色申告」にすることで節税の効果が十分にあります。