高齢者住まい法の改正による「サービス付き高齢者向け住宅」の事業性

高齢者住まい法では、従来同法により規定されている高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）、高齢者専用賃貸住宅（高専賃）、高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）、厚労省所管の老人福祉法で規定する有料老人ホームを発展的に統合し、高齢者住宅の新しい枠組みとして種別を一本化することで、多種多様でわかりづらい高齢者住宅の定義を簡素化することを目的としています。

厚生労働省・国土交通省共管の制度として再構築し、新たに「サービス付き高齢者向け住宅制度」が創設されました。

「サービス付き高齢者向け住宅制度」の供給促進のため、建設・改修費に対して国が民間事業者・医療法人・社会福祉法人・NPO等に直接補助を行います。【高齢者等居住安定化推進事業：予算額325億円（うち特別枠300億円）】

登録基準

ハード要件

• 床面積は原則２５㎡以上
• 構造・設備が一定の基準を満たすこと
• バリアフリー（廊下幅、段差解消、手すり設置）

サービス要件

• サービスを提供すること（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供）

その他契約内容等

• 長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど、居住の安定が図られた契約であること
• 敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
• 前払金に関して入居者保護が図られていること（返還ルール及び保全措置の実施）

登録時業者の義務

• 契約締結前に、サービス内容や費用について書面を交付して説明すること
• 登録事項の情報開示
• 誤解を招くような広告の禁止
• 契約に従ってサービスを提供すること

※有料老人ホームも登録可

登録時業者について

• 商号、名称または氏名
• 住所
• 事務所の名称 / 所在地
• 役員の氏名（法人の場合）
• 法定代理人の氏名 / 住所（未成年である場合）

登録住宅について

• 住宅の名称
• 所在地
• 敷地面積
• 戸数
• 居住面積
• 構造及び設備
• バリアフリー構造
• 敷地、住宅の権原
• 修繕計画の策定状況（維持管理の方法）

サービスの内容について

• 高齢者生活支援サービスの内容、提供形態
• ２受託者の氏名、名称、住所
• 常駐してサービスを提供する者の資格、提供方法
• 緊急通報サービスの内容
• 事業者の名称、住所、連携・協力内容
• 医療・介護等のサービス施設の名称、サービスの内容

受領する金銭について

• 敷金、家賃・サービスの対価（以下、「家賃等」という）の概算額
• 家賃等の前払い金の有無
• 家賃等の前払金の概算額
• 返還債務を負う場合の保全措置の内容

その他

• 契約形態
• 特定施設入居者介護事業者の指定の有無
• 入居者資格
• 入居開始時期

所得税・法人税

• ５年間　割増償却　40％（耐用年数35年未満28％）
• 床面積要件：25㎡ / 戸（専用部分のみ）
• 戸数要件：10戸以上

固定資産税

• ５年間　税額を３分の２に軽減
• 床面積要件：30㎡／戸（共用部分含む）
• 戸数要件：５戸以上
• 補助需給要件：国または地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること

不動産取得税

• 家屋　課税標準から1200万円控除／戸
• 土地　家屋の床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額
• 床面積要件：30㎡／戸（共用部分含む）
• 戸数要件：５戸以上
• 補助需給要件：国または地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること

「サービス付き高齢者向け住宅」としての登録を受ける賃貸住宅の建設に必要な資金、当該賃貸住宅に係る改良に必要な資金または当該賃貸住宅とすることを目的とする中古住宅の購入に必要な資金を貸し付ける、こととしています。

入居者に対する支援として、民間金融機関が実施するサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金に係るリバースモーゲージ（死亡時一括償還型融資）に対して、住宅融資保険の対象とすることにより支援しています。

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